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5월 9일 ‘양도세 중과 유예 종료’ 대비 전략 및 요즘 다시 다주택 중과세가 이슈가 되는
이유는 분명하다. 지금 시장을 흔드는 건 양도소득세 중과 유예 종료다.
다주택 중과세는 단일 세금이 아니라 주택을 살 때, 보유할 때, 팔 때 전 과정에 걸쳐
적용되는 누적 구조다. 이 구조를 먼저 이해해야 현재 상황을 정확히 판단할 수 있다.
1️⃣ 지금 다주택 이슈의 본질
- 현재 논쟁의 중심은 취득세도, 종부세도 아님
- "양도소득세 중과 유예 종료(2026년 5월 9일)"가 핵심
- 매도 시점에 따라 실수령 금액이 1억 원 이상 차이 발생 가능
2️⃣ 다주택 중과세 구조 한눈에 보기
다주택 중과세는 한 가지 세금이 아닌 3단계 누적 구조
① 취득(살 때)
- 조정대상지역 기준
- 1주택: 1~3%
- 2주택: 8%
- 3주택 이상: 12%
② 보유(가지고 있을 때)
- 매년 6월 1일 기준 종부세 부과
- 주택 수·공시가격 합계가 높을수록 누진 증가
③ 처분(팔 때)
- 양도세 중과 적용
- 2주택: 기본세율 +20%p
- 3주택 이상: +30%p
- 장기보유특별공제 제한 또는 배제
👉 살 때 비싸고, 보유할수록 부담이 쌓이며, 팔 때 가장 크게 터지는 구조
3️⃣ 왜 ‘양도세 유예 종료’가 중요할까?
- 취득세·종부세는 이미 시행 중 → 구조 변화 없음
- 양도세 중과만 한시적 유예 상태
- 2026년 5월 9일 이후 유예 종료 예정
- 다주택자에게는
👉 지금 팔 것인가, 계속 보유할 것인가의 갈림길
4️⃣ 다주택자 판정 기준 핵심
- 세대 기준 합산 (본인 + 동일 세대원)
- 조정대상지역 여부
- 주택 가액·공시가격
- 일시적 2주택은 기한 내 처분 시 중과 제외 가능
- 지방 저가주택 등은 예외 적용 가능
5️⃣ 양도세 중과 유예 전·후 차이 (예시)
조건
- 조정대상지역 2주택
- 보유 10년
- 양도차익 5억 원
① 유예 기간 내 매도 (2026.5.9 이전)
- 장기보유특별공제 적용
- 양도세 약 1억 원 내외
- 실수령 차익 약 4억 원
② 유예 종료 후 매도
- 장기보유공제 배제
- 기본세율 + 중과 20%p
- 양도세 2억 원 이상
- 실수령 차익 2억 후반대
👉 같은 집, 같은 차익 → 매도 시점 차이로 세금 1억+ 차이
6️⃣ 종부세 구조 요약
- 매년 6월 1일 보유 기준 과세
- 기본공제
- 1주택자: 12억
- 다주택자: 9억
- 주택 수·가액 증가 시 누진 부담
- 보유 기간이 길수록 고정비용 누적
7️⃣ 다주택자 전략 정리
✔ 매도 시점 관리 → 2026년 5월 9일 이전 매도 여부가 핵심
✔ 처분 순서 조정 → 양도차익 큰 주택부터 정리 유리
✔ 증여 전략 검토 → 중과 재개 후 일부 사례에서는 증여가 유리
→ 단, 취득세·향후 매도까지 함께 계산 필요
8️⃣ 최종 결론
- 이번 이슈의 핵심은 오직 ‘양도세 중과 유예 종료’
- 2026년 5월 9일은 다주택자 자산 전략의 분기점
- 세율 하나가 아니라
취득–보유–처분 전체 구조를 보고 판단해야 할 시점
📌 주의사항
조정대상지역은 수시로 변경됨 → 계약 전 반드시 국토교통부 최신 고시 확인 필수
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